您不知道的世界各国房价

您不知道的世界各国房价


美国房价

应该注意的是,由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先,美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房,附带子、车库,甚至游泳池,社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房,三室两卫房以上房型占90%以上,用中国话说是大房型为主。且是装修房,基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。


美国资料都以每单元住宅来统计房价,而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右,目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。


更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”,使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价,美国住宅面积数据相对低估,其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼,而且一梯多户,一小区几百来户,建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间,住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰,且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished footage),必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面,因此,一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导,室内层高低于5 英尺的部分不再计算,如果一个房间7英尺以上的空间不到50%,则整个面积也可不计。当然,其墙体仍是建筑面积的一部分,而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。


美国物产税(property taxes,不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂,根据市场房价征收,所以房价涨税亦涨,且不同地域、不同用途而有很大差异,自用住宅和非自用住宅也有差别,自住住宅征收物业税较低,每年相当于房价的1.1%左右,更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税,但需一次性支付的税费约1.5%,且由于中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率1.4%,而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算,物业税对中美之间的比较影响可以抵消。


从以上比较得出,中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后,再加人民币实际购买力折算因素,则不难发现,相对于美国住宅中国的房价实际值偏高,中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。


美国目前年住房需求量基本稳定在120 万套左右,过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米,价格24万美元,按年供应 150万套计算,则住宅开工面积为33000万平米,市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%,而开工面积应相当于美国的10%以上。


但在这种房价持续上涨的情况下,美国已经在为房价的高而担心,美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国,10- 20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。


英国房价


普通地区为200英镑/m2,而伦敦地区的房价要贵一些,约合300~600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑,因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000~4000人民币/m2;伦敦地区约合5000~10000人民币/m2。


英国的领土面积小于四川,而人口与比四川相差不大,因此人口密度大于四川省。而英国的房价,普通地区为200英镑/m2,而伦敦地区的房价要贵一些,约合300~600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑,因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000~4000人民币/m2;伦敦地区约合5000~10000人民币/m2。


昨天在网上和一个英国网友(住在利物浦郊区)聊,比较两国的生活水平,说到房价,他们那里这两年涨得也很厉害。


她跟我提到那里的公寓一般不是按面积卖的,只是说几个房间。现在三个卧室的普通公寓在10万镑左右。


她自己两年前买了现在的房子,4个卧室,厅和卫生间我没注意,独门独户有院子,当时13万镑,现在价格基本上翻了一倍。


我还提到产权问题,告诉她我们这里的房子产权只有70年,因为地属于“人民”,个人无权拥有。她说这很疯狂,人们知道只有70年产权谁还会买?他们的地属于女王,但是普通人可以永久占有产权。


和上海比较一下,英国的房价怎么样?不要忘了他们的收入和福利:


他们的个人所得税是20-40%,收入怎么样我没好意思问,比我们高几倍是没问题的。因为那个网友提到她的一个好朋友,30岁出头了,还没工作过,每个月领几百镑的失业金(和我的收入差不多),租房子是政府出钱的,水电煤也有减免。


他们社会保障很好,大概就是我上面提到的样子了,所以养了一帮懒人----我那个网友就痛恨这一点,因为她自己努力工作,却要养活这些人。但是我觉得这样也可以减少他们失业的压力,可以更自由地发展自己的爱好。


东京房价


现在在东京市中心,相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内,买一套新造的公寓单元,40楼的高层,实用面积80平米,两间朝南,带停车位,不过3千万日元,要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万,按建筑面积算,每平米2.25万人民币。


日本的房子是全装修的,包括卫生和厨房,还有中央空调和地板暖气,所有材料都是无毒标准,浴缸是带按摩,浴室带空调,浴缸旁边还免费送液晶电视一个;厨房也是带全自动洗碗和烘干机的,加15万日元再配个双开门大冰箱,厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器,出水口配矿化饮水装置;等等设备一应俱全。不需要你动一个手指头,就能立刻住上舒适写意的新房。


都说日本的物价贵,恐怕最能体现这个“贵”字的就要算日本的房价了。但究竟能贵到什么程度,就以记者在东京的工作和居住用房来做一个比较。


我们住的是一栋多层楼的建筑,对这一类房子riben人用了一个英语词汇叫“Mansion”。这种房子在东京属于中等水平,一般要稍有点钱的人才能买得起。但如果按照现在北京、上海的住房要求,这种房子可能卖不了高价,因为它的格局就像办公楼:公用过道呈“一”字排开,所有房间的门都对着过道,朝阳的一面全部是阳台,南北不通风,使居住的人感觉很憋屈。但即便是这样的房子售价都达到近6000美元每平方米。


东京的房价根据地段不同相差很大。我们住的地区靠近东京的七环,东京只有七环和八环,没有其他环线。这是因为东京的路太不规则,其他环线根本不能形成“环”,不像北京的环线分得很清楚。东京的市中心不在城市的中间位置,而是偏向海边。我们的住房比较偏远,大概相当于北京四环以外的位置。当然如果这房子是在市中心的话,想必房价就不是一般人能够问津的。


我们居住的地区是东京有名的住宅区,因此富人比较多,他们的住房大都是一家一栋的小楼。这些小楼的样式虽然大同小异,但是绝对没有相同的。由于地皮紧张,日本人建房时往往见缝插针。去年的时候,站在我们的阳台上向前方望去,还有一块篮球场大小的空地,后来便见有人在这块空地上支起一张小桌子和一块销售牌。一天,天刚亮,就听见有人在做祷告的声音,原以为是和尚在念经,起床一看,原来是在举行奠基仪式,要在这块地上盖房子了。据朋友介绍,建一套面积不大的木结构房子造价是1亿多日元(约合100万美元)。不过更让我吃惊的是,在我们住处周围的小小空地上竟然盖了5栋小楼。而且新建筑离我们的房子非常近,几乎不到3米。幸好我住的是3楼,还能看见天,住在1楼和2楼的住户就只能将脑袋伸出阳台才能见天日了。在中国这可能属于违章建筑,因为妨碍了别人的采光权,但东京的房子,除了临街的窗户能够顺畅地满足你的视线外,可能没有一扇窗户你愿意完全打开。因为与别人家的窗户挨得太近,幸好日本人已养成了不爱开窗的习惯。 在东京,地皮就是最大的财富。看谁家有钱,只要看看这家院子的大小就能知道。因为在东京,除了富人外,大多数工薪阶层住得都不宽敞。由于地价太贵,致使东京的房价居高不下。工薪阶层要想买到合适的房子,恐怕要花费十几、二十年,甚至一辈子的积蓄。


由于房价贵,租房的价格也就水涨船高。因此,许多在日本生活了十几年的中国人,都到东京郊外的千叶县或琦玉县租房子。好在东京与临近县份的交通十分快捷,弥补了距离远的不便,不过每天上下班路上花4个小时是很平常的事。


东京的房租贵不说,还很难租到称心的房子。首先租房要找保人,没有保人房东是不愿意出租的。即使租给了你,除了交房租外,还得先交一笔不菲的礼金和押金。如果租用一套交通便利、居住条件好、面积较大的房子,月租金一般都在2-3千美元以上。因此,很多到日本留学的学生只是租一个只有六张单人席大小的房间,也就是日本的“塌塌米”,这也要花好几百美元一个月。


对短期来东京旅游的人来说,如果自己找旅馆,最便宜的比如4个人一间、两张上下铺床,条件十分差的房间,也要40美元一天。如果住稍好点的饭店,一个单人间带浴室的,要80美元以上,而标准间的价格则在120美元左右。当然,在东京不光是住房贵,但住房肯定是东京人最大的一笔支出,不然就不会有那么多的日本人要毕其一生的努力为之奋斗了。


澳大利亚房价


澳大利亚的居住条件居世界领先地位。典型的家居是三睡房独立砖瓦式花园住宅,即中国人所说的花园洋房。每个居住单元都配有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、沐浴等基本起居设施。平均每2.7人拥有一套住宅,平均每套住宅的居住面积是187平方米。


澳大利亚房地产业中,民用房占主体,约70~75%左右。在每年的民用房交易中,新房占10~15%,其余的都是二手房。这些二手房中以中国概念中的别墅房为主,即独家独户一层楼,前后有花园加车库的房型为主。而决定房产的价格的主要因素不象中国是以新房型为主导,而是以房产所在地区为主,即同样造价,结构的房子,在富人区可价值几百万澳元,而在新开发区却只有25万澳元左右的价格。


民用房的价格,一般与房子的新旧无关,这点和中国不同,在富人区,一幢50年前的旧房子照样能卖个200万澳元,而在新开发区或中的新房子却只能卖到20~30万,而且这富人区,穷人区的形成也是几十年来形成的。在这些富人区中,地价是关键。并且,地方政府对在富人区中开发房地产有严格的规定。例如每个新造房的地面积不得少于400平方米,不得高于二层楼,不能建有超过10个单位的公寓房等等。由此,在富人区中开发的地和项目就非常有限,从而确保了富人区中的房价很难降低。其次,澳大利亚有完整的法规保障消费者权益,尤其在物业市场行业规范与管理都相当完善,因此,在澳大利亚购置物业的风险比起很多亚洲国家和地区都要小得多。楼盘出现"烂尾"的机会为零。


如果你需租房或买房,你可通过报纸中的广告或房地产经纪人(他们在大多数住宅区设有办公室)了解到有些什么房屋供出租或出售,通常在租房时要预付(相当于一个月租金的)押金和一个月的租金,在悉尼一般单元房约150,000-250,000澳元,一般别墅约200,000-400,000澳元。


澳大利亚不管是新房还是二手房,一般都装修齐全,购房人基本不必再额外开支,澳大利亚从来不出售未经装修的房子,所有的房子都是一拿到钥匙就能入住,像厨房,浴室都已装备齐全,因此澳洲的装修费都已包括在房价之中。


通常人们通过银行提供的贷款购房,贷款金额可高达整个房价的95%,贷款期限可高达25年,贷款的利息通常在5%至9%之间,但须有固定的收入证明。 买房的价格一般为5万澳元起,悉尼需10万澳元起,新移民首次购房可选择15万至25万之间价格的物业,购房时应考虑的因素有贷款能力、还款周期、利率、物业地点、景观、朝向、楼层和周边环境等等。总体来讲,以收入比例来评估澳洲的房价是要比中国的低很多,也合理很多。


瑞士房价


瑞士房价是全世界最高的之一,以价格最高的苏黎世州为例,在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500~7000瑞士法郎,也就是合15000~40000人民币/m2,但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小),约为1500~3000瑞士法郎,合9000~18000人民币/m2,一套100m2的住宅售价为15~20万瑞士法郎合 90~120万人民币居多。

这里有几点需要说明,瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币20 万,也就是说一套100m2的住宅相当于其3~6年的总收入,而且还可以享受零首付,50年按揭。但由于福利好,瑞士人没有买房的压力,因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一,即国外的价格也是让少数人买房,多数人租房。殊不知真实的情况是,多数人宁愿花更多的钱到个人消费上,反正出了情况可以找政府,不像中国人有巨大的买房压力,这并不是消费观念的差异。


其次,英国的住房信息不是很齐全,但瑞士的住房信息很好,从了解的信息来看,上述的房价都是带装修、家具的价格,并且2000瑞士法郎左右的房子,装修与家具在我看来都是很不错的了。


另外一点,就是房子的面积问题,曾经有一处标为130m2的房产,打开图片上出现的却是一栋小楼,细看之下,原来下面一层是地下室,顶上一层是阁楼,因此都不计入房屋面积。而且所有房屋信息中,各种阳台、露台都不计入房屋面积,而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的,更不用说公摊了,因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。


韩国房价


目前汉城的房价在世界上名列前茅,一套90多平方米的住宅,价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万,呵呵,与上海北京差不多),(但是他们认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅,需要工作15年至18年,太贵了。)


汉城寸土寸金,在市中心的明洞一带,一块足球场大小的土地,价值高达10亿美元。再加上汉城市开发余地有限,使得不动产投机商经常兴风作浪。


韩国政府规定,一户只能拥有一处住宅。但许多富豪利用不正当手段,购置多处住宅,进行不动产投机,致使当局今天抓了一批不动产投机者,明天又会冒出另一批。


中新网12月12日电,据韩国一项研究结果显示,韩国国民要买房子,即使把年收入全部存起来,也需要6年时间才能攒够买房子需要的资金。而在美国和英国,要购买住宅,分别需要2.7年和4.1年。


据韩国媒体报道,韩国国土研究院首席研究员尹珠贤近日表示,把韩国全国1.1万个家庭的房价和家庭收入相对比后,得出了上述结果。


从不同地区的情况看,首尔地区需要将总收入存7.7年才能购买住宅,地方大城市为3.8年,中小城市为2.6年,城市越孝越偏远,所需时间越短。


调查显示,因租金上涨被迫搬家的“被迫移动比率”达10.4%,比美国(6.1%)和英国(5.5%)要高,可见居住稳定性较低。调查还显示,在3人以上家庭中,住单间的家庭所占比率从1990年的17.6%降至1.1%,这说明居住条件在不断得到改善。


另外,调查还显示,韩国住宅的平均年龄达15.8年。也就是说,通过重建等工程,拆迁的速度比美国(33年)和日本(21年)等其他国家要快。


金先生是韩国一名普通的公务员,妻子是大学教授,这一家的生活水准在韩国属中等偏上的水平。他于2004年10月花费一亿九千万韩币在韩国中部的一个中等城市买了住房,首付两千万,先后七次付清,其中五千万是从银行以5点3的利息贷款而来的,2005年5月搬进新居。


现在他的住房市值两亿六千万左右,涨了7千万韩币,差不多相当于他们夫妻一年的工资总和。朴女士一家的情况和他们差不多,2003年花一亿五千万买的房子,现在可以卖两亿,涨了五千万。

 

随着经济的一点点复苏,尽管韩国这两年经济不景气,但房价总还是慢慢涨的。当然并不是所有的房子都以同样的幅度上升,一般说来,地点好,五年以内的新房价格会高一些,大城市的涨幅明显高于中小城市。


听说首尔的房价近两三年内价格翻了一番,贵得惊人。“在首尔买房子好比上天摘星星”,这是韩国人自己的感慨。首尔江南区的房子八亿左右的是一般的房子,20亿左右的房子比比皆是。想想如果真的两三年之后以翻一番的价格卖出,会有人发多大的财啊!


但韩国的大多数百姓是拿不出这么多的钱也承担不了这么高的住房消费的,对于住在首尔的人也是如此。面对不断攀升的房价,百姓极为愤慨,专家表示担忧,恐为泡沫。政府出面调控和干预的主要办法是规定:没有特殊情况,不能同时拥有两处住房;购买住房三年之内不准转手再买房。


这的确限制了一些想通过炒房而快速发财的人。但韩国百姓还是不满,因为这个政策还不彻底,一次买房的金额没有限制。


应该说,韩国政府为了调控房地产市场,做了很大的努力,尤其是工作做得很细。比如说:最近金先生家有一件事,他的妻子所在的大学因为搬迁到另一座城市,所以他也准备随妻子到另一个城市去住,这就必须再买一所住房。这岂不是金先生要发财了吗?事实也不全是我们想的那样。对于手里的两套住房,如果金先生将前一所卖掉的话,要交重税;如果他不卖而是留给儿子的话,政府就只收一点点税金,所以金先生正在犹豫。


前几天,金先生问我:“听说有人在上海拥有30处房子?”我说我的朋友中没有这么有钱的人,所以不知道。其实像金先生这样对中国房产市场感兴趣的韩国人挺多的,我就知道有两位韩国教授在北京和上海分别买了住房,也不知道我们对外国人在中国买房怎么规定的?但对房地产市场规范和调控真的迫在眉睫了,希望我们的政府有不俗的表现。



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